大富翁国际娱乐官网·花式融资降杠杆“京城一哥”首开股份业绩债务双承压

时间: 2020-01-09 11:57:25 作者 匿名 热阅读量:3523

大富翁国际娱乐官网·花式融资降杠杆“京城一哥”首开股份业绩债务双承压

大富翁国际娱乐官网,引言:一部首开史,半座北京城。素有“京城一哥”之称的首开股份为了让账面现金流更好看,不仅在加快回款,加紧融资,还在频繁出售项目股权。前11月,首开股份实现销售845亿元,完成年度1010.15亿元销售目标的83.6%,评论认为,相比同行,首开的这一目标仍显保守,但即便如此,能否在年底前达标还是未知数。

文 | 原创中心 刘莹

临近岁末,以“城市复兴”为己任的首开股份正在为了账面现金流有更好的表现频繁出售子公司股权。12月16日,首开股份公告称,拟以总价0.6亿元将所持北京首开旭泰房地产开发有限责任公司(简称:首开旭泰)1%的股权进行出售,作为其近2月内的第5次股权转让公告,首开股份已借此融资约6.84亿元。

花式融资急补现金流

成立于2016年的首开旭泰,由首开股份和成都佳逊投资有限公司分别持股51%和49%,尽管已成立3年有余,却仍然处于亏损状态。公告披露,截至9月末,首开旭泰的营业收入为0,净亏损为0.12万元,总资产为66.65亿元,总负债39.65亿元,所有者权益为27亿元。

融资渠道持续收紧,房企通过股权转让筹集资金的做法屡见不鲜,但仅转让1%股权的行为却并不多见。在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来,这是首开股份降低杠杆率的一种做法,“国企通常要求降低负债率,首开此举将子公司由控股需要并表,变成联营不并表,等于母公司对报表做了外科手术,把子公司的大额负债转移到表外”。

刚刚过去的11月份,首开股份先后对所持4家子公司的股权进行了转让。分别为:底价6165.8万元转让的福州中庚房地产开发有限公司(简称:福州中庚)50%股权;底价1.35亿元转让的苏州合本投资管理有限公司50%股权;底价3.99亿元转让的北京千方置业发展有限公司(简称:千方置业)34%股权及3.96亿元债权;总价3417.32万元转让的北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司51%股权。

焦点地产新闻注意到,被首开股份出售的子公司大多亏损。其中,福州中庚截至2018年末的总债务为23.38亿元,营业利润亏损1096.01万元,尽管已经成立三年,但仍处于高负债和亏损之中。同期,千方置业的总负债为7.68亿元,所有者权益为-1.05亿元,净利润亏损为2403万元,截至今年第三季度末,该公司的净利润亏损额度有所下降,但仍为1855万元。

财经评论员严跃进认为,“利润亏损的项目,很多本身也存在着问题,把不好的项目卖掉,一方面减少亏损、另一方面,也可以在年底回笼资金”。

一部首开史,半座北京城。作为曾经的“京城一哥”,首开股份自2015年开始走入了扩张的通道,并在当年实现销售327.56亿元,直至2018年末达到1007亿元,踩线跻身千亿房企俱乐部,与此同时,首开股份也面临了超千亿的融资额以及不断到期的债务压力。

11月末,首开股份发布了一份合计120亿元的债券融资公告,就被外界解读为是补充流动资金、缓解债务压力的做法。据焦点地产新闻不完全统计,2019年至今,首开股份披露的融资动态,所涉金额已超360亿元,大举融资,是这家房企在过去几年内快速扩张的推动力。

三季报披露,截至三季度末,首开股份因经营活动产生的现金流量净额-15.5亿元,同比减少200.31%;所持货币资金为209.85亿元,同比减少35.9%,一年内到期的短债为310.54亿元,短期债务与货币资金的差值为100.68亿元,较2018年末增加68.04亿元。

在债务压力和杠杆率方面,截至9月末,首开股份的债务总额为2413.13亿元,资产负债率81.77%,较去年末增加0.19个百分点;同期,华创证券研报统计的首开股份净负债率为184%,同比上涨12.2个百分点。

事实上,截至2018年末,首开股份的净负债率便已达到212%,处于行业较高水平,中金公司研报显示,若剔除79.85亿元永续债,这一数字或要更高一些,杠杆率高企的情况持续至今年。

财报披露,2017年、2018年及2019年三季度,首开股份的流动资产周转率分别为0.19、0.17和0.10,从以上数据可以看出,首开股份的短期资金周转速度正在不断下滑。

业内人士透露,首开股份围绕“城市复兴官”的战略,先后涉足了住宅租赁市场、推进老旧小区改造更新、培育社区养老服务业态、参与旧城保护复兴、打造创客空间平台。但是,棚改项目、城市更新项目等存在周期长、回款慢、复杂度高的特点,对房企的综合能力要求较高,这也导致了首开股份在负债率、现金流等方面的不佳表现。

权益销售额占比偏低

克而瑞榜单显示,前11月,首开股份的销售额为845亿元,权益金额为561亿元,权益销售占比为66.39%;2018年末,首开股份的权益销售额为731亿元,权益销售额占比72.59%。而同期,与首开股份销售额接近的荣盛发展的权益销售额占比分别为97%和94.08%,高出首开股份30个百分点和21个百分点。

近年来,首开股份的销售额权益占比几乎稳定在72%左右,这正与首开股份偏爱合作开发的模式有关。财报披露,2018年末,首开股份在大本营北京区域共计持有17个项目,其中有12个为合作开发,5个项目权益占比不足50%。京外项目中,深圳、天津的项目也以合作开发为主。2017年,在首开所取得的16宗地中,14宗为联合拿地。

2019年以来,首开股份延续了此前合作拿地的开发模式。华创证券研报统计显示,2019年上半年,首开股份的拿地金额占销售额之比为36.3%,而到了2019年前三季度,拿地额占比销售额降低至22.1%,合作拿地趋势明显。

焦点地产新闻查询发现,首开股份近期在公开市场连续斩获的3宗地块均为联合拿地。12月13日,首开股份与保利(北京)房地产开发有限公司总价26亿元联合竞得了丰台区长辛店镇辛庄村a-46地块,此后便宣布成立北京和信丰台置业有限公司,注册资本1320万元,由保利和首开各持一半股份。

在业内人士看来,尽管联合拿地的方式可以增加销售额且降低风险,但是,由于稀释了权益占比,这也导致了首开股份近几年的销售毛利率、净利润率都明显低于主流上市房企的平均水平。

“权益销售比例低,说明这家企业在规模方面独立性是欠缺的,这是需要警惕的地方。这会让外界形成一种误解,看上去销售业绩不错,其实真正归属于企业的销售金额占比是缩水的”,上述业内人士表示。

在日趋严格的楼市调控下,首开股份开始转变“重仓”北京的局面走向京外,向长三角、珠三角、成渝等地区加速扩展,北京区域的资源占比首次降至50%以下,但就其上半年的表现来看,京內项目依然是其经营发展的重地。财报披露,上半年末,首开股份所拥有的未开发项目土地储备为328.9万平方米,其中,京内占63.2%,京外占36.8%。

另有财经评论员表示,对于目前的首开股份来说,其在北京拥有的土地“红利”优势正在不断被削弱。若要开拓京外市场,操盘能力也是检验企业能否适应市场的标准之一,这对热衷于联合拿地的首开股份,也是一个新的挑战。

目前,首开股份距离其“保守”的1010.15亿元销售目标仍有140亿元的缺口,按照首开此前月均79亿元的销售额计算,若要在年底前如期达标,依然承压。